贝壳三季度成交额降20.9% 互联网+真的无所不能吗?

IT互联网 编辑: 浩然
出处: 蓝科技 作者: 原创 2021-11-15 10:16 2369人浏览

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摘要

从曾经的增速惊人,独占鳌头,到如今的跑赢市场,贝壳找房到底经历了什么?

贝壳三季度成交额降20.9% 互联网+真的无所不能吗?

【蓝科技综述】11月8日,贝壳找房发布了2021年第三季度财务报告。报告显示,2021年第三季度,贝壳找房营业收入同比下降11.9%至181亿元,经调整后的净亏损为8.88亿元,较2020年同期的18.58亿元有所收窄。

当天,贝壳找房也在官网发布了关于“特定投票股份”的临时股东大会决议。其中,董事长、首席执行官彭永东持有的1.1亿股A类普通股和执行董事单一刚持有的0.48亿股A类普通股将以1:1的比例置换为B类普通股。在创始人左晖离世的半年后,贝壳找房终于尘埃落定,被正式交接到了管理层手中。

在三季度业绩发布会上,彭永东表示贝壳找房第三季度的业绩“既反映了行业面临的广泛宏观环境挑战,也反映了我们业务的弹性,本季度成交总额为人民币8307亿元,同比下降 20.9%,但仍跑赢市场。”

从曾经的增速惊人,独占鳌头,到如今的跑赢市场,贝壳找房到底经历了什么?

贝壳三季度成交额降20.9% 互联网+真的无所不能吗?

贝壳做房产经纪行业的“亚马逊”

贝壳找房的诞生来源于创始人左晖对于专业主义和长期主义的信奉,也来源于链家中介业务的增长瓶颈。

2018年,CEO彭永东在发布的《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》中,对这个新平台的业务做出了如下诠释:“贝壳找房将继承和升级链家网的产品技术、品质控制和数据挖掘等优势能力,继承和持续迭代‘楼盘字典’”。

彼时,链家已经成立了7年多。因主推阳光交易和“真房源”行动,链家发展迅速,在全国拥有8000多家门店和近11万经纪人,并建立了较为完善的全国房源数据库。然而,不可否认的是房产经纪具有较强的地缘特性,同时准入门槛并不高,即便跑马圈地、不断开店,利润率的上限也是可以预见的。

如何突破这一房产经纪行业与生俱来的增长瓶颈呢?

贝壳找房就是链家的破局之路。左晖跳出线下房产经纪的一亩三分地,建立线上的贝壳找房平台,就是希望以链家网络最精华的全国房源数据库为基础,打造房产界的“亚马逊”,通过互联网去赚更多“规模交易”的钱。

同时,贝壳找房还将链家的ACN经纪人合作机制同步移植了过来。在ACN机制里,传统的经纪人工作,按其业务步骤,被划分成了多个职能,分派给不同工作人员。在房源业务方向,有录入人、维护人、实勘人、委托备件人和钥匙人;在客源业务方向,有推荐人、成交人、合作人、首看人和交易顾问。交易达成后,所有涉及到的业务角色都能按比例获取佣金。

ACN机制加强了人员间的合作,避免了竞争和内耗。根据2020年11月贝壳找房上市后的首份财报披露,在截至2020年9月30日的12个月里,贝壳找房成交总额超5000万元的门店数量同比增长85.4%,ACN跨店合作交易占比超70%。

此外,ACN分工明确、公开透明的合作机制也为外部平台的加盟接入提供直接通道。贝壳找房平台成立后,许多小中介都以加盟的形式与其合作。2020年初,据贝壳找房副总裁李文杰披露,贝壳找房已赋能新经纪品牌226个,发展门店超3.2万家,房地产经纪人32万人,收录楼盘字典数据2.06亿条。

贝壳三季度成交额降20.9% 互联网+真的无所不能吗?

互联网+真的无所不能吗

借助互联网,贝壳找房似乎让链家原有的中介业务更上了一层楼,但高速之下,贝壳找房,真的如左晖所想,赚到了“规模交易”的钱了吗?

仔细对比贝壳找房近年来的财务数据,我们会发现,在房产经纪这一行,“规模”的钱似乎并没有那么好赚。

根据本次公布的三季度财务数据,贝壳找房当期毛利率为15.2%,而2020年同期为21.3%。贝壳找房表示毛利率下降的主要是由二手房交易贡献率下降,二手房交易净收入下降,以及链家代理的固定补偿成本相对持平所致。而根据此前上市时提交的《招股书》,2017年至2019年间,贝壳找房年度毛利率分别为18.7%,24%和24.5%,规模似乎并没有为贝壳找房带来多大的利润改善。

这是为什么?

其实,互联网+房产经纪并不是贝壳找房首创的。此前,搜房网、安居客、爱屋及乌都是房产经纪信息化的尝试,由于没有足够的线下业务支撑,它们并没有机会向贝壳找房这样大张旗鼓地成长。

得益于链家雄厚的线下基础,贝壳找房顺利实现了0-1的蜕变,可是房产经纪业务本身的强服务特质,却制约了互联网效应的发挥。

回顾近年来的互联网+传统行业的典型案例,在互联网加持后,服务环节都被弱化了。线上购物不再向线下购物那样拥有强互动的导购环节,外卖饮食也不再向在门店就餐那样有服务员端茶送水。这些环节的省略,能够让产品的交付更加标准化,从而使规模复制成为可能,让互联网的信息整合效率顺利传导到利润端。同时,购物和餐饮都是高频率消费,市场空间巨大,更易支持互联网式运营成本。

在这两点上,房产经纪行业和购物餐饮迥异。首先,房产作为商品而言,是很难标准化的,千房千样,且房产涉及太多产品细节,无法制定统一的衡量标准;其次,房产交易由于金额巨大,需要建立买卖双方与中介方的信任,因此十分依赖线下服务;此外,不同于每天都可能发生的购物餐饮,对于普通人而言房产交易的频率并不高。

面对以上几点,贝壳找房已经推出了VR带看、“小贝二手训练场”系统来实现服务的标准化。不过,可以预料的是,想凭借互联网模式从房产经纪行业破局,贝壳找房依然有很长的一段路要走。

贝壳找房的下一步

今年以来,楼市调控政策不断收紧,房产业务条线各环节均受波及。成交量缩减,在这样的寒冬下,贝壳找房的下一步究竟在哪里呢?

一方面,贝壳继续加强了高毛利的新房业务发展。2021年第三季度,新房业务贡献113.5亿元业务收入,占全部收入的62.7%。2021年前三季度,新房业务累计收入351.6亿元,是该业务2017年全年收入的5倍多。

另一方面,面对地产业的紧缩周期,贝壳找房积极向外拓展,在房产交易衍生的金融及家装领域均有所布局。

2017年,贝壳找房将原本成立于2006年的链家金融事业部独立运作。根据贝壳金服官网信息显示,该平台联合60余家银行、信托等主流金融机构,主要围绕房产交易相关环节,提供金融解决方案。

不过,目前这一布局,似乎已经沉寂。今年10月,有市场消息称贝壳找房将上海研发团队全部优化,给予“N+3”裁员补偿。对此,贝壳找房表示由于今年以来行业环境发生较大变化,公司对上海地区金融等部分业务进行调整。

家装业务则是贝壳找房在2020年才开始推进的。

2020年4月,贝壳找房发布了自营家装业务计划“被窝家装”。在这之前,2015年链家就曾与万科合作,以合资公司万链家装入局家装业务领域。此外,贝壳找房于2019年对南鱼家装进行了收购,又于今年7月以不超过80亿元的对价,与圣都家装达成收购协议。

2021年第三季度,贝壳找房家装板块业务稳步推进。其中,被窝家装北京竣工订单环比上升35%至1127单,拟收购的圣都家装今年前三季度收入同比上升超35%。

在三季报中,贝壳找房披露,截至2021年9月30日,贝壳找房连接门店数同比上升20.2%至53946家,经纪人人数同比上升7.9%至515486人。

彭永东带领下的贝壳,能很快有新的起色吗?这一切,还需要市场的检验。

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