原标题：楼市政策正酝酿大变革，关系到每个人！

大家好，我是那个敢怒又敢言的磐石之心。今天，咱们一起来盘一盘楼市。

其实，我自从2017年写过太多关于楼市的文章，比如，《共和国迎来最后一波炒房客》《深圳楼市又炸了》等等。有兴趣的可以关注公众号磐石之心，在#楼市透视镜 标签下阅读。

最近很多中介、房产自媒体开始欢呼雀跃，认为中央政治局会议中没有提"房住不炒"，而是提了一句"促进房地产市场平稳健康发展"，对房地产市场是巨大利好。

其实，这完全是意淫。在十四五规划中，对房地产市场治理目标和路径，有着详细描述。

目标是：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

路径：

1、有效增加保障性住房供给；

2、完善土地出让收入分配机制；

3、利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

4、深化户籍制度改革。

这几个实施路径，虽然看起来很简单，其实藏着玄机。

据此我认为，房地产市场的大变革，正在酝酿中。你是不是迫切想要知道答案？

由于以下内容十分敏感，还请各位把"保护"的弹幕打起来。三连，也顺手走起来！

1、影响房价的关键因素：人口。

一般认为，影响房价的因素主要有三个：土地、金融和人口。

土地决定了房子的稀缺性；

金融决定了购买力；

人口决定了房子的真实需求。

香港的格子笼

香港的房价很贵，因为2/3的土地不开发，导致住宅用地稀缺。所以香港人都住在20万一平的鸽子笼里，80平的房子都叫豪宅。

2016年，限购限售政策取消，加之房贷利率打折，房价突然暴涨，这就是金融的力量。

深圳常住人口突破2000万，常年人口流入，所以深圳房价暴涨。

其实，中国大多数城市都不缺土地，即使是深圳也不缺。

所谓的缺地，只是人为限制土地供应，目的是为了抬高地价。

金融则是一个可以调节的变量，可高可低。但是在疫情如此严峻，经济如此困难之下，基准利率都下调，说明大水漫灌的套路玩不起了。

土地不缺，货币不宽松，所以短期影响房价的最客观因素就是人口。

因为房子是要人来消费的。比如，鹤岗为何2万一套没人要，因为人都跑光了。

从国家的人口增长趋势看，新出生人口连年下滑，预计在2028年左右人口将正式出现负增长。

从局部看，人口一直在向大中型城市集中，特别是向南方、东部发达城市集中。

东北、西南以及乡镇和农村的人口都在大幅流出。

在东北、西南等地，形成了几个大型的城市集群，比如，成都、重庆、西安、哈尔滨。

一些朋友总问我，自己所在城市房价走势。其实，你只需要去统计局网站看下所在城市常住人口的变化情况即可。

如果你所在城市的人口是持续流出的，那么房价就没有支撑力。

有人说，自家的十八线县城房价都在大涨，这是为何？

原因十分简单。那是因为当地农村人口向县城流动，当地富有的人投资渠道十分狭窄，只知道买房。

他们羡慕那些在大城市买房发家的人，刚刚做上炒房梦，只是他们的梦来得比较迟缓，后知后觉罢了。

这群人，很可能就是所谓的"接盘侠"。

2、中国楼市的最大问题：韭菜不够用了。

现在中国楼市最主要的问题在于，几乎所有大中城市的房价都超出了绝大多数刚需的购买力，房子已经成了富人的游戏。

深圳、上海、北京这三个标志性的城市，很多人认为房价永远涨。

但是从房价收入比来看，深圳的绝对房价已经仅次于香港，马上赶超香港，成为世界第一。

接着便是北京、上海。

这三大城市的绝对房价，已经超过了首尔、伦敦、新加坡、东京。

而对于其他城市来说，房价收入和租售比都一样惨烈。租售比，代表你投资这套房产，每年可以获得的收益。

在青岛，海边一套精装的140平看海豪宅，售价600万，租金5000元，租售比为100。

目前，谁最需要买房子呢？一般来自于农村、乡镇或小城市的年轻人。

本地年轻人要么父母有房子，要么是拆迁户，根本不缺房子。

这群真需要买房的刚需们，他们的父母没有体面的收入，也没有享受到楼市暴涨20年的红利，更没有在投资房产中获利。

所以，想要凑六个钱包买房，根本无人可凑。爷爷奶奶，姥姥姥爷，也都是农民，不仅没钱凑，还需要赡养费。

这群90后、95后们，每月用花呗和信用卡消费，背着租房贷住在蛋壳和自如里，成为骄傲的"月光族"。

即使是那群已经在城市里安家落户的70后、80后们，也基本被榨干了。

他们80%的财富都是房产，而每月60%的收入用来还贷。

目前，居民储蓄逐年下降，贷款的比例已经超过了储蓄。

一句话，韭菜真的不够用了。

于是，房子就成了富人的投资游戏。自从2017年之后，各地所建设的楼房，已经不再有60平、70平的小房子，而是100平以上的大户型。

因为开发商知道，开放二胎后，三居室有巨大需求。此外，有钱人才有改善住房的需求。

而刚需们，本来就是穷鬼，所以就不给你们建房子了。

你们统统住进蛋壳公寓，让二房东宰割吧。

讲到这里，口干舌燥，我等大家打一波弹幕和三连，再继续讲。

3、楼市政策或将大转向！

任由商人胡来，肯定会国将不国的后果。

所以裁判突然吹哨：房子是用来住的，不是用来炒的。房地产是金融市场的最大灰犀牛。

短期的配套政策也同步出来：

1、全面限购限售政策；2、房贷利率上浮；3、加快供地；

此外，给房地产开发商设置了三道红线，降低开发商负债率，这其实也是给他们拿地热情降温。

没钱拿地，就不会再有地王，那地价就可以回落。面粉便宜了，面包自然不会贵。

更重要的是，只有降低了他们的负债率，才敢进行大刀阔斧的改革。

否则，必然频频出现某开发商以死相逼的闹剧，处理不好，也会掀起金融海啸。

哪家开发商，不是负债万亿的债主？这年头，欠100万是老赖，欠了1万亿，那可是老爷了。

除了这些常规短线操作外，长线操作就是十四五规划中提到的几个措施：

加大保障房建设、增加租赁住房供给、完善长租房政策、完善户籍制度，让租售并举真正落实。

蛋壳公寓暴雷，其实是推动这些"房住不炒"长效机制出台，也让房产政策向新加坡看齐，逐渐抛弃香港模式。

新加坡走的是居者有其屋计划。80%的人住在组屋里，20%的富人购买商品房。新加坡的组屋，其实类似中国的限价房、经济适用房，只是他们所保障的人群，覆盖面更广泛。

当前，在城市周边开辟的创业新区，基本每个楼盘都配建人才公寓，以低于市场价出售给在这个地区工作的年轻人。这其实，就是类似新加坡组屋的探索。

另外，长租公寓暴雷后，也刺激政府要拿出更多土地建设公租房，并完善租房法，这其实是学习德国模式。

德国有6成人租房过一生。这是因为德国有着严格的房产税政策，房价不高。而租房又有着严格的租房法去保障租房者利益。一般德国的租期都是10年以上。

而且德国的户籍与房子不挂钩，因此房子上没有乱七八糟的利益。

在十四五规划中，提出的土地出让建设租赁房、户籍制度改革、完善长租房政策以及地方税收政策改革，都是在为房产改革铺路。

接下来，中国房地产市场最可能走的政策就是"新加坡+德国"模式。

只是目前，横在改革面前的绊脚石太多，受既得利益者的阻碍太多。

比如，房产税迟迟无法推出、地方的收入来源仍依靠卖地、开发商与ZF之间的利益捆绑、户籍制度所导致的不公平。

但是，决策者已经意识到，再继续走原有的商品房路线，已经走不通了。

接盘侠不够了，韭菜连根拔了，消费被抑制了，金融风险高悬，民怨沸腾，到了不得不刮骨疗毒的地步了。

所以，房地产政策的全面改革，势在必行。

各位年轻的朋友，你听了磐他对房地产宏观政策的解读后，是不是松了一口气？

即使暂时没钱买房，也不要悲观气馁，更不要失去奋斗的希望。

因为改革势在必行，你要做的是努力拼搏，迎接更美好的明天。

下一篇，我将从微观角度，从过来人角度，帮助年轻人理清人生目标与房产之间的关系。相信你看后，一定可以重整旗鼓，奋发图强！

最后，为了防止失联，请各位尽快关注公众号磐石之心，你们的所有私信，我都会阅读并回复。返回搜狐，查看更多

责任编辑：